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Una ejecución hipotecaria es el procedimiento mediante el cual se cobra la deuda de una hipoteca. La entidad acreedora tiene la posibilidad de ejecutar la garantía si el deudor no responde a sus responsabilidades contractuales, lo que tiene como consecuencia el embargo del inmueble y su posterior desahucio. La deuda por cobrar incluye el capital pendiente vencido y sus intereses, así como el capital por vencer hasta el final del préstamo.
La ejecución hipotecaria ocurre cuando el acreedor o prestamista, que suele ser un banco, recupera la propiedad debido a que el deudor o comprador de la vivienda dejó de hacer los pagos correspondientes a la hipoteca.
Los procesos de ejecución hipotecaria varían dependiendo del estado donde se aplique:
En ambos tipos de ejecución hipotecaria se obliga a notificar a los prestatarios sobre las acciones que se están realizando, y también se debe realizar un aviso público.
Para que aplique la ejecución hipotecaria, de acuerdo con la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni el deudor ni el acreedor pueden modificar el domicilio designado en el cual llegarán las notificaciones, salvo algunas excepciones permitidas y con el cumplimiento de requisitos correspondientes.
La entidad acreedora reclama al deudor las cuotas no pagadas para solicitar que cubra el total de las cuotas vencidas que equivalgan al 3% del capital concedido o 12 cuotas en caso de que se produzca el impago en la primera mitad del préstamo. O bien, del 7% del capital concedido o 15 cuotas si el impago se produce en la segunda mitad del préstamo.
Si persiste en el incumplimiento, se realiza una denuncia extrajudicial en la que se detallan los datos vinculados al caso y la notificación del juicio hipotecario al deudor.
Una vez interpuesta la demanda, se notificará al deudor que ha iniciado un proceso de ejecución para reclamarle que liquide el monto de la deuda.
El Juez podría solicitar al Registro de la Propiedad que emita una certificación de la inscripción de la hipoteca y otras cargas que graven al bien inmueble en disputa.
La denuncia se notifica al deudor y se aplican las cláusulas del contrato a consideración del Juez, siendo el embargo del inmueble y su posterior subasta las más comunes.
El deudor tendrá hasta la fecha señalada para la celebración de la demanda para detener el proceso de ejecución hipotecaria, siempre y cuando consigne el importe total e intereses correspondientes al momento de presentar la demanda. En caso de paralizar el proceso, tendrá que pasar un periodo mínimo de tres años para volver a hacerlo.
En general, todas las escrituras de hipotecas deben tener especificada la valoración del bien a efectos de subasta. Dicho valor no puede ser inferior al 75% del importe de tasación del bien.
Cuando se celebre la subasta pueden acudir postores al remate y hagan ofertas por el inmueble. Si la postura es inferior al 70% del valor del inmueble, el ejecutado tendrá 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura. Transcurrido el plazo y si el deudor no realiza lo mencionado, el ejecutante podrá solicitar la adjudicación del inmueble por la cantidad que se le deba, siempre y cuando sea superior al 60% de su valor de tasación.
Una vez realizada la venta y adjudicación del inmueble se procede al desahucio de los deudores. Si el precio generado en la subasta cubre la deuda de la vivienda, esta queda saldada y se liquida. De lo contrario, el deudor tendrá que seguir abonando lo que resta de la vivienda, aunque la haya entregado, más las costas judiciales y los intereses por demora.
En algunos casos, al acto de la subasta no acuden postores por lo que el acreedor podrá solicitar la adjudicación del bien en un plazo de 20 días. Si no se trata de la vivienda actual del deudor, el acreedor puede pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el inmueble salió a subasta, o por el monto que se le deba. En caso de que sea la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hace por un importe igual al 70% del valor del inmueble por el que salió a subasta, o por el 60% en caso de que la cantidad que se deba sea inferior.
A partir de aquí, si el importe por el que fue adjudicado el inmueble cubre la deuda reclamada, se hará entrega del inmueble. En caso de que exista una cantidad sobrante, se destinará a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos o posteriores a la hipoteca como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas, como segundas hipotecas del bien. En caso de que no existan otros acreedores, el sobrante se pone a disposición del deudor.
En algunos casos, el importe obtenido de la subasta no cubre el total de la deuda y tendrán que realizarse otros procesos para reclamar el pago de la deuda, por lo que el deudor podría tener que responder con el bien que dejó en garantía.
Una vez que se ejecutó la subasta y que el inmueble regresa a manos del acreedor, se procede al cambio de la titularidad del inmueble ejecutado, trámite que se realiza en el Registro de la Propiedad y el nuevo dueño tendrá el derecho de habitarla.
En caso de que el inmueble aún se encuentre ocupado, se tendrá que disponer un proceso de desalojo el cual solo puede llevar a cabo la autoridad y se debe evitar actuar por cuenta propia.
En general, un proceso de ejecución hipotecaria es largo y puede tomar de dos a cuatro años desde el comienzo hasta el final. Esto suele depender de las leyes estatales. Un cálculo de tiempo sería:
El prestamista hipotecario suele emitir cargos por no pagar a tiempo, y que comience a enviar recordatorios por correo electrónico o llamadas para recuperar el pago.
Después de una omisión de pago de más de 120 días, el acreedor puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Primero debe presentar un aviso de pre-ejecución y dar una copia al propietario, donde se le informa el saldo de los pagos vencidos, el monto para solucionar el incumplimiento y advertir el riesgo de una ejecución inminente.
Si el propietario hace caso omiso, se emite un Aviso de Incumplimiento y Elección de Venta en el que se dan tres meses al deudor para resolver su deuda.
Detener o evitar una ejecución hipotecaria es posible, y para ello, la asesoría de un abogado especialista es fundamental para actuar en el menor tiempo posible. Un experto analizará exhaustivamente el contrato de la hipoteca para detectar cláusulas que permitan presentar oposición por abuso y su consecuente nulidad del procedimiento. O bien, puede presentar una contrademanda por cláusulas abusivas, errores u omisiones de las notificaciones.
También es posible renegociar la forma de pago con la entidad acreedora para llegar a un acuerdo extrajudicial con un aplazamiento de la deuda, o con otra propuesta que sea viable y atractiva para el acreedor, y que la parte deudora pueda ofrecer.
En caso de que usted sea parte de un grupo de población vulnerable, o que haya sufrido un accidente u otra situación que pueda comprobar que su capacidad de pago disminuyó, trate de llegar a un acuerdo con el banco para una refinanciación de las hipotecas.
Como mencionamos, sí hay opciones para paralizar una ejecución hipotecaria. Usted podría acercarse a tratar de pactar un acuerdo con el banco para reestructurar la deuda o solicitar un plazo más largo para pagar, aunque al final pague intereses más altos.
Acudir con un abogado especialista en juicios inmobiliarios es indispensable para que no pierda su patrimonio y evite la ejecución hipotecaria.
Lamentablemente, existen estafas que apuntan a los propietarios que deben su hipoteca y buscan desesperadamente una opción para permanecer en sus casas. Estos estafadores tienen modus operandi como:
Un abogado o firma legal le brindará asesoría correcta y le representará para llegar a un acuerdo con el acreedor, de modo que pueda evitar la ejecución hipotecaria, conserve su patrimonio y saldar sus deudas.
Comúnmente, los estafadores encuentran a sus víctimas mediante volantes, anuncios en redes sociales o contactan directamente a personas que aparecen en las listas de avisos de ejecución hipotecaria para ofrecer sus servicios.
Estos presuntos estafadores detectan la desesperación de los deudores por encontrar una forma de evitar la ejecución hipotecaria y permanecer en su casa, por lo que les prometen que modificarán sus préstamos hipotecarios o que renegociarán su deuda por usted.
Sin embargo, si le solicitan un pago por adelantado por sus servicios, ¡no lo haga! Opte por los servicios de un abogado especialista en ejecución hipotecaria para que lo represente y asesore de forma correcta en cada etapa.
Comprar una casa en ejecución hipotecaria es diferente que hacerlo de forma convencional, a través de una constructora o de un propietario que pone su inmueble a la venta. En este caso, usted tendrá que acudir a la subasta o directamente con el prestamista si no hubo posturas por el inmueble.
La compra del inmueble tendrá que hacerse en corto, es decir, que usted podrá pagar el inmueble a un precio significativamente menor de su valor en el mercado. Sin embargo, tendrá que entrar en un listado de espera en caso de financiar su deuda, o bien, hacer el pago de contado por el total del monto.
Además, usted debe saber que al comprar un inmueble en venta se arriesga a adquirirla tal como está: sin inspección, ni tasación.
No obstante, adquirir inmuebles en ejecución hipotecaria puede ser una gran oportunidad para inversionistas con visión a futuro. Asesórese para obtener los mejores acuerdos.
Si usted tiene un juicio hipotecario y teme una ejecución, no deje que pase más tiempo y tome acción inmediata para evitar la pérdida de sus bienes. Contáctenos de inmediato en nuestro despacho jurídico fiscal para agendar una cita con los abogados derecho bancario de LEX & CO, donde con gusto le asesoraremos para detener una inminente ejecución para realizar otras medidas más favorables para su caso.
Llámenos al teléfono 5568401076, mándenos un correo a firma.lex.co@gmail.com, escríbanos a través de nuestro formulario de contacto o WhatsApp y cuéntenos su caso, podemos apoyarlo con un juicio hipotecario, cobro de fianza, acción reivindicatoria o cobranza extrajudicial.
Lic. Carlos Figueroa Rodríguez, abogado titular de Lex & Co. Cuenta con más de 10 años de experiencia en casos especializados en materia de demandas contra negligencias médicas y aseguradoras. Egresado de la Universidad Anáhuac y con Maestría en Derecho Constitucional y Amparo por la Barra Nacional de Abogados, además, cuenta con un doctorado en Ciencias Jurídicas por la UCI México. Cédula profesional 6577215.
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